Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Welcher Energieausweis ist der richtige?

Es gibt zwei Arten von Energieausweis. Der Verbrauchsausweis wertet aus, was in den letzten drei Jahren tatsächlich geheizt wurde. Der Bedarfsausweis berechnet, was das Gebäude aufgrund von Bauweise und Technik brauchen müsste. Welcher zulässig ist, entscheiden Baujahr, Größe und Nutzung des Gebäudes, und ab 2027 bei Gewerbeimmobilien das Gesetz.

Dieser Artikel erklärt den Unterschied, sagt Ihnen in drei Fragen, welchen Ausweis Sie brauchen, und was Sie dafür bereitlegen müssen.

Zwei Ausweise, zwei Methoden

Beide Ausweise sehen ähnlich aus, beide tragen eine Farbskala und eine Registriernummer, beide gelten zehn Jahre. Der Unterschied steckt in der Frage, die sie beantworten.

Der Verbrauchsausweis beantwortet: Wie viel Energie wurde in diesem Gebäude in den letzten drei Jahren verbraucht? Grundlage sind die Abrechnungen für Heizung und Warmwasser, bei Gewerbeimmobilien zusätzlich für Strom. Der Wert wird um das Wetter der jeweiligen Jahre bereinigt, damit ein milder Winter das Ergebnis nicht schönt. Wer sparsam heizt, bekommt einen besseren Wert als der Nachbar im baugleichen Haus, der es gern warm hat.

Der Bedarfsausweis beantwortet: Wie viel Energie müsste dieses Gebäude bei normaler Nutzung brauchen? Dafür werden Außenwände, Dach, Fenster, Kellerdecke und die Heizungsanlage aufgenommen und nach einem genormten Verfahren bilanziert. Das Nutzerverhalten spielt keine Rolle. Zwei baugleiche Häuser bekommen denselben Wert, egal wer darin wohnt.

Der Verbrauchsausweis ist schneller und günstiger, weil kein Termin vor Ort nötig ist. Der Bedarfsausweis sagt mehr über das Gebäude aus, weil er zeigt, wo die Energie verloren geht. Deshalb ist er auch die Grundlage für einen Sanierungsfahrplan oder einen Förderantrag.

Drei Fragen, die entscheiden

1. Ist es ein Wohngebäude oder eine Gewerbeimmobilie?

Bei Wohngebäuden dürfen Sie in den meisten Fällen wählen. Ausnahme sind Neubauten und kleine Altbauten: Wohnhäuser mit höchstens vier Wohnungen, deren Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde, brauchen einen Bedarfsausweis, es sei denn, sie wurden nachträglich auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht. Alle anderen Wohngebäude dürfen den Verbrauchsausweis nutzen.

Bei Gewerbeimmobilien ändert sich die Lage. Bis Ende 2026 ist der Verbrauchsausweis noch zulässig. Ab dem 1. Januar 2027 dürfen Nichtwohngebäude bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und auch bei einer Mietvertragsverlängerung nur noch mit einem Bedarfsausweis angeboten werden. Der zeigt dann Effizienzklassen von A bis G. Wer für ein Ladengeschäft, eine Halle oder ein Bürogebäude in den nächsten Jahren einen Ausweis braucht, ist mit einem Verbrauchsausweis aus 2026 günstiger und länger versorgt, denn auch der bleibt zehn Jahre gültig.

2. Wofür brauchen Sie den Ausweis?

Für den Verkauf oder die Vermietung reicht jeder zulässige Ausweis. Er muss bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und bei Vertragsschluss übergeben werden, die Kennwerte gehören in die Anzeige.

Für eine Sanierungsentscheidung oder einen Förderantrag hilft nur der Bedarfsausweis, weil nur er das Gebäude selbst bewertet. Ein Verbrauchsausweis mit gutem Wert kann täuschen, wenn die Vormieter wenig geheizt haben.

Für den Aushang in Gebäuden mit über 500 Quadratmetern und starkem Publikumsverkehr gelten dieselben Regeln wie beim Verkauf.

3. Haben Sie die Verbrauchsdaten?

Der Verbrauchsausweis braucht die Abrechnungen von drei aufeinanderfolgenden Jahren. Nach einem Eigentümerwechsel, längerem Leerstand oder einem Heizungstausch fehlen die oft. Dann bleibt der Bedarfsausweis, auch wenn der Verbrauchsausweis erlaubt wäre.

Was Sie bereitlegen müssen

Für den Verbrauchsausweis: die Abrechnungen für Heizung und Warmwasser der letzten drei Jahre, bei Gewerbeimmobilien zusätzlich die Stromrechnungen, dazu Baujahr, beheizte Fläche und die Zahl der Einheiten. Das geht per Mail, ein Termin vor Ort ist nicht nötig.

Für den Bedarfsausweis: Grundrisse und Schnitte, falls vorhanden, Angaben zu Baujahr, Sanierungen und Heizung, und einen Termin vor Ort von rund 90 Minuten, bei dem wir die Gebäudehülle und die Anlagentechnik aufnehmen. Bei Gewerbeimmobilien kommt eine Zonierung nach Nutzung dazu, weil ein Lager anders bilanziert wird als ein Büro.

Was passiert ohne Ausweis?

Wer bei Verkauf oder Vermietung keinen Ausweis vorlegt oder die Kennwerte in der Anzeige weglässt, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 Euro. Nach einer größeren Sanierung, bei der mehr als ein Viertel der Gebäudehülle erneuert wird, ist außerdem ein neuer Ausweis nötig.

Online-Portale oder Energieberater?

Für einen Verbrauchsausweis ist ein Online-Portal eine Option, wenn Ihre Daten vollständig sind und Sie wissen, welche Variante zulässig ist. Die typischen Probleme stehen in den Bewertungen dieser Portale: falsche Verbrauchswerte, keine Rückfragen, tagelang keine Antwort. Ein Energieberater prüft vorher, welcher Ausweis für Ihr Gebäude erlaubt ist, plausibilisiert die Daten und ordnet die Kennwerte ein. Beim Bedarfsausweis führt an einem Termin vor Ort ohnehin kein Weg vorbei.

Wenn Sie nicht sicher sind, welchen Ausweis Sie brauchen, sagen wir es Ihnen vor dem Angebot. Alles Weitere zu Ablauf und Unterlagen steht auf unserer Seite zum Energieausweis.